Phó thủ tướng yêu cầu gỡ bất cập trong định giá đất tại TP HCM
Phó thủ tướng Lê Văn Thành giao Bộ Tài nguyên & Môi trường cùng bộ, ngành nghiên cứu, khắc phục bất cập trong định giá đất tại TP HCM để có giải pháp xử lý.
Yêu cầu này được lãnh đạo Chính phủ đưa ra trên cơ sở kiến nghị từ UBND TP HCM về giải quyết khó khăn, vướng mắc khi xác định giá đất để tính tiền các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Trước đó, trong văn bản kiến nghị Thủ tướng, UBND TP HCM đề nghị lãnh đạo Chính phủ chấp thuận cho thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế, trình HĐND thông qua.
Từ đó, UBND thành phố sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng, thuê đất với các khu, thửa đất mà không phân biệt trên hay dưới 30 tỷ đồng. Tức là sẽ không cần phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thẩm định giá.
Hiện trạng một phần khu đô thị Tây Bắc TP HCM (huyện Hóc Môn, đang bị treo hơn 20 năm nay, tháng 4/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Hiện trạng một phần khu đô thị Tây Bắc TP HCM (huyện Hóc Môn, đang bị “treo” hơn 20 năm nay, tháng 4/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Hiện, Nghị định 44/2014 đưa ra 5 phương pháp thẩm định giá đất là: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (với thửa đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên) và hệ số điều chỉnh giá đất nếu thửa đất dưới 30 tỷ đồng.
Trong số 5 phương pháp trên thì định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng, thuê đất được TP HCM cho là phản ánh đầy đủ giá trị quyền sử dụng của khu đất định giá, các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất cụ thể của dự án.
Còn thủ tục xác định đơn giá thuê đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư… đều làm tăng thủ tục hành chính không cần thiết cho các chủ đầu tư, cũng như gây khó khăn trong luân chuyển hồ sơ, thời gian xác định giá đất.
Hơn nữa, khi xác định, thẩm định và quyết định giá đất còn gặp khó khăn trong lựa chọn đơn vị tư vấn lập kế hoạch định giá đất, thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường.
Ngoài ra, hiện cũng chưa có quy định định lượng việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định, cũng như hướng dẫn cụ thể việc dự báo, mức độ biến động giá chuyển nhượng, cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển dự án.
Những yếu tố này khiến địa phương gặp khó trong quá trình xác định giá đất, dẫn tới phát sinh nhiều dự án treo tại các địa phương. Tại phiên họp thứ 10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội diễn ra tuần trước, khi cho ý kiến báo cáo Chính phủ về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, nhiều thành viên Thường vụ Quốc hội lo lắng về số lượng dự án treo tại các địa phương ngày càng nhiều.
Nhận định các dự án treo là điểm nghẽn hiện nay, Phó tổng Kiểm toán Nhà nước Doãn Anh Thơ nêu khó khăn liên quan đến hệ thống pháp luật về đất đai và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên & Môi trường. Ông cho hay, nhiều địa phương gặp vướng trong xác định giá đất và không ai dám ký phương án giá đất.
“Có địa phương nhờ kiểm toán vào xác định, nhưng kiểm toán cũng không thể đưa ra một ý kiến xác định được giá đất thế nào là sát với giá thị trường và chuẩn. Lý do là các phương pháp xác định giá đất hiện nay thì các yếu tố đầu vào đều động”, ông Thơ nói.
Cho nên, lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước cho rằng, cần sửa quy định pháp luật và các hướng dẫn xác định giá đất, nếu không đây sẽ là điểm nghẽn. Ngoài ra, ông cũng đề nghị các bộ, ngành nghiên cứu vấn đề xác định phương án giao đất, bởi không có gì chuẩn, nếu cách làm vẫn như hiện nay.